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Herstellungsaufwendungen
Ein Herstellungsaufwand liegt vor, wenn das Gebäude erweitert,
die Raumeinteilung verändert oder sonst die Wesensart geändert
wird.
Beispiele: Aufstockung eines Gebäudes, Zusammenlegung von Wohnungen,
Versetzung von Tür-, Fensterstöcken oder Zwischenwänden, Einbau von
Sanitäranlagen (Badezimmer, Toiletteanlagen) oder zusätzliche Fenster und
Türen.
Der Herstellungsaufwand ist grundsätzlich zu aktivieren und auf die
Restnutzungsdauer des „Altgebäudes“ verteilt abzusetzen. Ist
jedoch der bisherige Restbuchwert (des Altgebäudes) geringer als der
Herstellungsaufwand und übersteigt die Nutzungsdauer des
Herstellungsaufwands die Restnutzungsdauer (des Altgebäudes), muss sowohl
der Herstellungsaufwand als auch der Restbuchwert des Altgebäudes auf die
Nutzungsdauer des Herstellungsaufwands verteilt abgesetzt werden.
In bestimmten Fällen können Herstellungsaufwendungen aber auch gesondert
von der normalen Gebäude-AfA auf den kürzeren Zeitraum von 15 Jahren
abgeschrieben werden. Zu diesen begünstigten Herstellungsaufwendungen
gehören:
- Aufwendungen in Gebäude, die der mietrechtlichen Verrechnungspflicht unterliegen,
- Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen, wenn die Zusage für die Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder den landesrechtlichen Vorschriften über die Wohnhaussanierung vorliegt,
- Aufwendungen im Sinne des Denkmalschutzgesetzes.
Werden zu Finanzierung dieses Herstellungsaufwandes durch eine Entscheidung der Schlichtungsstelle oder des Gerichtes festgesetzte erhöhte „Zwangsmieten“ eingehoben, so kann auch eine Verteilung auf die Laufzeit der Mietzinserhöhung, mindestens aber auf zehn Jahre, vorgenommen werden. Wird die Fünfzehntel- bzw. Zehntelabsetzung vorgenommen, verlängert sich die Spekulationsfrist von zehn auf 15 Jahre.
Instandsetzungsaufwendungen
Dies sind jene Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder
Herstellungskosten gehören, aber allein oder zusammen mit
Herstellungsaufwand den Nutzwert des Gebäudes wesentlich
erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich
verlängern.
Beispiele: Austausch von Fenstern oder Türen (mehr als 25 %;
grundsätzlich jahresbezogen, außer die Sanierung erfolgt nach einem
Gesamtplan; bei vermieteter Eigentumswohnung nur auf die Wohnung bezogen),
Zwischendecken, Unterböden, Aufzugsanlagen, Heizungsanlagen.
Instandsetzungsaufwendungen sind zwingend auf zehn
Jahre verteilt abzusetzen, soweit sie Wohngebäude betreffen.
Betreffen sie kein Wohngebäude, können sie auf Antrag auf
zehn Jahre oder sofort abgeschrieben werden.
Instandhaltungsaufwendungen
Diese sind Aufwendungen für nicht regelmäßig jährlich
anfallende Arbeiten, die den Nutzwert des Gebäudes oder seine
Nutzungsdauer nicht wesentlich verlängern.
Beispiele: Laufende Wartungsarbeiten und Reparaturen, Ausmalen des
Stiegenhauses und der Räume, Ausbessern des Verputzes, Anmalen der
Fassade.
Instandhaltungsaufwendungen sind entweder im Jahr der Verausgabung sofort
oder wahlweise (also nicht wie Instandsetzungsaufwendungen
zwingend) auf zehn Jahre verteilt abzusetzen.
Stand: 15. Februar 2007
